Estinzione e Cancellazione dell’ipoteca

Il codice civile all’articolo 2878, prescrive una puntuale elencazione delle cause di “cancellazione” dell’ipoteca, con conseguente perdita della sua efficacia.

L’ipoteca si estingue (1):
1) con la cancellazione dell’iscrizione [2882 ss.];
2) con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’articolo 2847;
3) con l’estinguersi dell’obbligazione [1176 ss., 1230, 2934] (2);
4) col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall’articolo 2742 (3);
5) con la rinunzia del creditore [2879];
6) con lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
7) con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche [586 c.p.c.] (4).

Al fine di una maggiore comprensione è bene precisare che esiste una sostanziale differenza tra  “estinzione” e “cancellazione” dell’ipoteca.

L’estinzione dell’ipoteca la rende inutilizzabile, cioè ne annulla la consistenza e la possibilità per chiunque di adoperarla. Nella forma essa però continuerà a figurare, anche se con una presenza puramente apparente.

Nella prassi l’ipoteca si estingue con l’integrale rimborso del debito, ma poiché talvolta l’istituto erogante il mutuo non ha provveduto alla cancellazione, ove fosse eseguita una visura ipotecaria essa comparirebbe ancora.

Così si suggerisce in fase di acquisto di immobile di pretenderà  che esso venga liberato anche dalle annotazioni, pur se prive di contenuto.

Pertanto, la procedura che consegue la cancellazione delle formalità è definita “cancellazione di ipoteca” e avviene diversamente in funzione del tipo di ipoteca.

Un’ultima considerazione sulla cancellazione riguarda i ritardi, mesi o talvolta anni, con cui viene fisicamente annotata in molte Conservatorie.

Durante tale periodo l’insussistenza dell’ipoteca potrà essere dimostrata, a pieno titolo, esibendo l’atto di assenso alla cancellazione del creditore (ipoteche volontarie) o l’ordine di cancellazione del giudice (ipoteche giudiziali).

Qualora si sia fatto ricorso al meccanismo della cancellazione automatica, la rilevazione della sua effettuazione potrà essere espletata consultando il “Registro delle Comunicazioni”, tenuto dall’Agenzia del Territorio.

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